O que é regularização fundiária de interesse social?

A regularização fundiária é uma política pública de relevante interesse  social  e econômico diretamente relacionada ao desenvolvimento urbano sustentável. Assim o alcance da regularização  vai muito além de regularizar o lote para se tornar também uma questão de melhoria habitacional e de garantias dos direitos constitucionais da propriedade e da cidade.

Nesse artigo você vai entender o que é regularização fundiária de interesse social e a sua importância no apoio a empresas e órgãos públicos na construção de uma abordagem social e ética de processos comunitários nos núcleos a serem regularizados.


O que é a regularização fundiária de interesse social?

Para começar, podemos dizer que a Regularização Fundiária consiste na transformação de lotes irregulares em regulares, por meio de um processo que ações jurídicas, urbanísticas e sociais articuladas que resultam na obtenção pelos moradores da matrícula do seu imóvel expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis. 

Os números demonstram a relevância desse tema. Segundo dados do Ministério do Desenvolvimento Regional, em 2019 metade dos domicílios urbanos brasileiros estavam em situação irregular no Cartório de Registro de Imóveis. São cerca de 30 milhões de imóveis sem escritura no país, um número impressionante de cidadãos que não têm segurança na posse, acarretando também prejuízos ao poder público.

Essa é também uma questão social que merece atenção. Em muitos casos, regularizar um imóvel tem a capacidade imediata de melhorar a vida nas cidades com impacto direto em cada família. O valor de um imóvel regular é significativamente mais alto e confere aos titulares dos lotes e seus descendentes maior segurança jurídica contra despejos e remoções forçadas, não só hoje, como no futuro.

Com a documentação regular do imóvel, o cidadão se fortalece frente ao sistema financeiro, podendo contrair financiamentos e créditos utilizando o seu imóvel como garantia, e se sente estimulado a  investir  na melhoria tanto na residência quanto no entorno, cuidando melhor do seu lar e gerando impactos positivos na sua cidade.


A nova legislação

Em 2017 foi sancionada a Lei Federal nº 13.465, que constitui o atual marco jurídico da regularização fundiária aplicável em todo o território nacional que regulamenta as ações de regularização de forma a promover a integração do núcleo na cidade formal e a efetiva  função social da propriedade.

Na lei os avanços legislativos foram substanciais, destacando-se a aplicação dos instrumentos conhecidos e de novos incorporados no ordenamento jurídico criando maiores oportunidades para uma parte da população que antes não tinham recursos ou apoio jurídico para lidar com um processo de regularização fundiária que pode ser complexo.

A Lei manteve o caráter multidisciplinar da regularização, e a distinção entre regularização fundiária de interesse social e de interesse específico, denominando-as respectivamente Reurb-S, aplicável a núcleos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda, e, Reurb-E de interesse específico aplicável nos núcleos urbanos informais ocupados por população não qualificada como Reurb-S.

Com o novo instituto os benefícios às etapas do processo são inegáveis, no entanto, com a chegada da pandemia com todas as suas consequências sociais provocou um atraso na conclusão das ações de regularização em curso, e, a iniciar, mas a expectativa é de que nos próximos anos teremos avanços significativos.


O processo de regularização fundiária

Do ponto de vista prático, são muitas as etapas de um processo a serem percorridas. Da vistoria e avaliação técnica, análise documental e elaboração e aprovação do projeto até a entrega dos títulos, são necessárias diversas atividades, tais como: a topografia do núcleo, a mobilização e reuniões com os moradores, a aplicação do cadastro socioeconômico com a coleta de documentação, pesquisa fundiária e outros estudos e levantamentos que precisam ser realizados de acordo com a caraterísticas de cada núcleo.

A documentação dos moradores coletada pela equipe social permite a identificação do titular, do vínculo jurídico e do tempo de comprovação da posse no lote. As etapas iniciais, do aprofundamento dos estudos e da análise jurídica dos dados sociais obtidos no cadastro e na documentação coletada possibilitam que a equipe técnica defina as estratégias e os instrumentos a serem aplicados no registro do parcelamento do núcleo e na consequente  titulação dos lotes. 

Além das etapas técnicas, o processo de regularização depende também de tratativas com diversos atores como moradores, Prefeitura, Cartório de Registro de Imóveis e, em alguns casos, com órgãos licenciadores e Ministério Público. Como o prazo de respostas destes atores são imponderáveis e, ainda, conforme o grau de dificuldade de reversão das irregularidades presentes no núcleo, o processo pode levar tempo.  


O impacto positivo

A construção de moradias de interesse social, mesmo quando o poder público possui terrenos disponíveis, envolve o cumprimento de períodos legais para viabilização de  licitações e contratações de projetos e obras que significam um custo considerável para os cofres públicos se comparadas com as políticas de regularização.

Dessa maneira, os gestores priorizam as ações de regularização fundiária por serem uma solução mais rápida, mais barata e com efeitos benéficos imediatos para a população.

Exemplos de efeitos benéficos:

  • Inserção  do núcleo na cidade formal;
  • Oficialização dos logradouros;
  • Acesso aos serviços públicos e redes de infraestrutura;
  • Destinação de áreas para a implantação de equipamentos públicos;
  • Registro dos lotes individualizados e impactos econômicos (valorização dos imóveis, dinamização da economia local/entorno, crédito, garantia real etc.).

Para os governos, a regularização também é vantajosa. Com os lotes regularizados, o gestor público passa a ter mais informações sobre sua população para elaborar políticas sociais inclusivas articuladas com as ações de regularização voltadas às necessidades específicas dos moradores. Esses dados servem de apoio para levar serviços urbanos essenciais aos núcleos, quando necessário. Além disso, os moradores de imóveis regulares contribuem com impostos e taxas, em um ciclo virtuoso que favorece a todos.


Parceria em andamento: Projeto de Regularização Fundiária em Pernambuco

Enquanto consultoria em gestão social, a Diagonal também atua junto ao poder público em projetos de regularização fundiária, como em Pernambuco, que concentra um grande volume de casas irregulares. Em 2022, o Governo do Estado​ firmou contrato com a Diagonal para Regularização Fundiária de Interesse Social – REURB-S de 30.000 unidades habitacionais localizadas na região metropolitana de Recife. Esse trabalho está em curso e vai transformar a vida dos moradores de núcleos urbanos informais consolidados.

A Diagonal há 32 anos atua e presta serviços de assessoria e execução das ações, produtos e serviços urbanísticos, ambientais, jurídicos e sociais para a Regularização Fundiária de assentamentos precários, loteamentos irregulares e conjuntos habitacionais  – públicos e privados. Nossa equipe técnica está à disposição para apoiar iniciativas bem intencionadas com base na nossa expertise em regularização fundiária.

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