La regularización del suelo es una política pública de relevante interés social y económico directamente relacionada con el desarrollo urbano sostenible. Así, el alcance de la regularización va mucho más allá de la regularización de la parcela para convertirse en una cuestión de mejora de la vivienda y de garantía de los derechos constitucionales a la propiedad y a la ciudad.
En este artículo entenderás qué es la regularización de tierras de interés social y su importancia para apoyar a las empresas y organismos públicos en la construcción de un enfoque social y ético de los procesos comunitarios en las zonas a regularizar.
¿Qué es la regularización de tierras de interés social?
Para empezar, podemos decir que la Regularización de Tierras consiste en la transformación de parcelas irregulares en regulares, a través de un proceso articulado de acciones jurídicas, urbanísticas y sociales que tienen como resultado la obtención por parte de los residentes del registro de su propiedad expedido por la Oficina del Registro de la Propiedad.
Las cifras demuestran la relevancia de esta cuestión. Según datos del Ministerio de Desarrollo Regional, en 2019 la mitad de los hogares urbanos de Brasil estaban en situación irregular en el Registro de la Propiedad. Hay cerca de 30 millones de propiedades sin escrituras en el país, un número impresionante de ciudadanos que no tienen seguridad de tenencia, lo que también causa pérdidas a las autoridades públicas.
Se trata también de una cuestión social que merece atención. En muchos casos, regularizar una propiedad tiene la capacidad inmediata de mejorar la vida en las ciudades con un impacto directo en cada familia. El valor de una propiedad regularizada es significativamente mayor y proporciona a los titulares de las parcelas y a sus descendientes una mayor seguridad jurídica frente a los desahucios y los traslados forzosos, no sólo hoy sino en el futuro.
Con la documentación regular de la propiedad, el ciudadano se fortalece frente al sistema financiero, pudiendo pedir préstamos y créditos utilizando su propiedad como garantía, y se siente animado a invertir en la mejora tanto de su vivienda como de su entorno, cuidando mejor su hogar y generando impactos positivos en su ciudad.
La nueva legislación
En 2017 se sancionó la Ley Federal Nº 13.465, que constituye el marco legal vigente para la regularización dominial aplicable en todo el territorio nacional, regulando las acciones de regularización a fin de promover la integración del núcleo a la ciudad formal y la efectiva función social de la propiedad.
Los avances legislativos han sido sustanciales, con la aplicación de instrumentos conocidos y la incorporación de otros nuevos al ordenamiento jurídico, creando mayores oportunidades para una parte de la población que antes no contaba con recursos ni apoyo legal para afrontar un proceso de regularización de tierras que puede resultar complejo.
La ley mantuvo el carácter multidisciplinar de la regularización, así como la distinción entre regularización de terrenos de interés social y de interés específico, denominándolas respectivamente Reurb-S, aplicable a los asentamientos informales ocupados predominantemente por personas con bajos ingresos, y Reurb-E de interés específico aplicable a los asentamientos urbanos informales ocupados por personas que no reúnen los requisitos para ser consideradas Reurb-S.
Con el nuevo instituto, los beneficios para las etapas del proceso son innegables, sin embargo, con la llegada de la pandemia con todas sus consecuencias sociales, ha habido un retraso en la conclusión de las acciones de regularización en curso, y por iniciar, pero la expectativa es que en los próximos años veamos avances significativos.
El proceso de regularización de tierras
Desde un punto de vista práctico, el proceso consta de muchas etapas. Desde el estudio y la evaluación técnicos, el análisis de documentos y la preparación y aprobación del proyecto hasta la entrega de los títulos, son necesarias diversas actividades, como: el levantamiento topográfico de la zona, la movilización y las reuniones con los residentes, la aplicación del registro socioeconómico con la recopilación de documentación, la investigación del terreno y otros estudios y encuestas que deben realizarse en función de las características de cada zona.
La documentación de los residentes recogida por el equipo social permite identificar al propietario, la relación jurídica y el tiempo que lleva en posesión de la parcela. Las fases iniciales de profundización y análisis jurídico de los datos sociales obtenidos del registro y de la documentación recogida permiten al equipo técnico definir las estrategias e instrumentos a aplicar en el registro de la subdivisión del núcleo y la posterior titulación de las parcelas.
Además de las etapas técnicas, el proceso de regularización también depende de las negociaciones con diversos actores, como los vecinos, el Ayuntamiento, el Registro de la Propiedad y, en algunos casos, los organismos de concesión de licencias y el Ministerio Público. Como el plazo de respuesta de estos actores es imponderable, y también dependiendo del grado de dificultad para revertir las irregularidades presentes en el barrio, el proceso puede llevar tiempo.
El impacto positivo
La construcción de viviendas de protección oficial, incluso cuando las administraciones públicas disponen de suelo, implica el cumplimiento de plazos legales para la licitación y contratación de proyectos y obras que suponen un coste considerable para las arcas públicas en comparación con las políticas de regularización.
De este modo, los gestores dan prioridad a las acciones de regularización de tierras porque son una solución más rápida, barata y con beneficios inmediatos para la población.
Ejemplos de efectos beneficiosos:
- Inserción del centro en la ciudad formal;
- Oficialización de lugares públicos;
- Acceso a los servicios públicos y a las redes de infraestructuras;
- Asignación de zonas para equipamientos públicos;
- Registro de parcelas individuales e impactos económicos (revalorización de la propiedad, estímulo de la economía local/del entorno, crédito, garantía real, etc.).
La regularización también es ventajosa para las administraciones. Con las parcelas regularizadas, la autoridad pública dispone ahora de más información sobre su población para elaborar políticas sociales integradoras junto con acciones de regularización dirigidas a las necesidades específicas de los residentes. Estos datos ayudan a llevar servicios urbanos esenciales a los barrios cuando es necesario. Además, los residentes de los inmuebles regularizados contribuyen con impuestos y tasas, en un círculo virtuoso que favorece a todos.
Asociación en curso: Proyecto de regularización de tierras en Pernambuco
Como consultora de gestión social, Diagonal también trabaja con las autoridades públicas en proyectos de regularización de tierras, como en Pernambuco, que cuenta con un gran número de viviendas irregulares. En 2022, el gobierno del estado firmó un contrato con Diagonal para la Regularización de Tierras de Interés Social - REURB-S de 30.000 viviendas situadas en la región metropolitana de Recife. Esta obra está en curso y transformará la vida de los residentes de los centros urbanos informales consolidados.
Desde hace 32 años, Diagonal presta servicios de asesoramiento y ejecución de actuaciones urbanísticas, medioambientales, jurídicas y sociales, productos y servicios para la regularización de asentamientos precarios, parcelaciones irregulares y urbanizaciones, tanto públicas como privadas. Nuestro equipo técnico está a su disposición para apoyar iniciativas bienintencionadas basadas en nuestra experiencia en la regularización de terrenos.
Más información sobre el trabajo de Diagonal en Regularización de Tierras.
