La regularizaci\u00f3n del suelo es una pol\u00edtica p\u00fablica de relevante inter\u00e9s social y econ\u00f3mico directamente relacionada con el desarrollo urbano sostenible. As\u00ed, el alcance de la regularizaci\u00f3n va mucho m\u00e1s all\u00e1 de la regularizaci\u00f3n de la parcela para convertirse en una cuesti\u00f3n de mejora de la vivienda y de garant\u00eda de los derechos constitucionales a la propiedad y a la ciudad.<\/p>\n\n\n\n
En este art\u00edculo entender\u00e1s qu\u00e9 es la regularizaci\u00f3n de tierras de inter\u00e9s social y su importancia para apoyar a las empresas y organismos p\u00fablicos en la construcci\u00f3n de un enfoque social y \u00e9tico de los procesos comunitarios en las zonas a regularizar.<\/p>\n\n\n\n
Para empezar, podemos decir que la Regularizaci\u00f3n de Tierras consiste en la transformaci\u00f3n de parcelas irregulares en regulares, a trav\u00e9s de un proceso articulado de acciones jur\u00eddicas, urban\u00edsticas y sociales que tienen como resultado la obtenci\u00f3n por parte de los residentes del registro de su propiedad expedido por la Oficina del Registro de la Propiedad. <\/p>\n\n\n\n
Las cifras demuestran la relevancia de esta cuesti\u00f3n. Seg\u00fan datos del Ministerio de Desarrollo Regional, en 2019 la mitad de los hogares urbanos de Brasil estaban en situaci\u00f3n irregular en el Registro de la Propiedad. Hay cerca de 30 millones de propiedades sin escrituras en el pa\u00eds, un n\u00famero impresionante de ciudadanos que no tienen seguridad de tenencia, lo que tambi\u00e9n causa p\u00e9rdidas a las autoridades p\u00fablicas.<\/p>\n\n\n\n
Se trata tambi\u00e9n de una cuesti\u00f3n social que merece atenci\u00f3n. En muchos casos, regularizar una propiedad tiene la capacidad inmediata de mejorar la vida en las ciudades con un impacto directo en cada familia. El valor de una propiedad regularizada es significativamente mayor y proporciona a los titulares de las parcelas y a sus descendientes una mayor seguridad jur\u00eddica frente a los desahucios y los traslados forzosos, no s\u00f3lo hoy sino en el futuro.<\/p>\n\n\n\n
Con la documentaci\u00f3n regular de la propiedad, el ciudadano se fortalece frente al sistema financiero, pudiendo pedir pr\u00e9stamos y cr\u00e9ditos utilizando su propiedad como garant\u00eda, y se siente animado a invertir en la mejora tanto de su vivienda como de su entorno, cuidando mejor su hogar y generando impactos positivos en su ciudad.<\/p>\n\n\n\n
En 2017 se sancion\u00f3 la Ley Federal N\u00ba 13.465, que constituye el marco legal vigente para la regularizaci\u00f3n dominial aplicable en todo el territorio nacional, regulando las acciones de regularizaci\u00f3n a fin de promover la integraci\u00f3n del n\u00facleo a la ciudad formal y la efectiva funci\u00f3n social de la propiedad.<\/p>\n\n\n\n
Los avances legislativos han sido sustanciales, con la aplicaci\u00f3n de instrumentos conocidos y la incorporaci\u00f3n de otros nuevos al ordenamiento jur\u00eddico, creando mayores oportunidades para una parte de la poblaci\u00f3n que antes no contaba con recursos ni apoyo legal para afrontar un proceso de regularizaci\u00f3n de tierras que puede resultar complejo.<\/p>\n\n\n\n
La ley mantuvo el car\u00e1cter multidisciplinar de la regularizaci\u00f3n, as\u00ed como la distinci\u00f3n entre regularizaci\u00f3n de terrenos de inter\u00e9s social y de inter\u00e9s espec\u00edfico, denomin\u00e1ndolas respectivamente Reurb-S, aplicable a los asentamientos informales ocupados predominantemente por personas con bajos ingresos, y Reurb-E de inter\u00e9s espec\u00edfico aplicable a los asentamientos urbanos informales ocupados por personas que no re\u00fanen los requisitos para ser consideradas Reurb-S.<\/p>\n\n\n\n
Con el nuevo instituto, los beneficios para las etapas del proceso son innegables, sin embargo, con la llegada de la pandemia con todas sus consecuencias sociales, ha habido un retraso en la conclusi\u00f3n de las acciones de regularizaci\u00f3n en curso, y por iniciar, pero la expectativa es que en los pr\u00f3ximos a\u00f1os veamos avances significativos.<\/p>\n\n\n\n
Desde un punto de vista pr\u00e1ctico, el proceso consta de muchas etapas. Desde el estudio y la evaluaci\u00f3n t\u00e9cnicos, el an\u00e1lisis de documentos y la preparaci\u00f3n y aprobaci\u00f3n del proyecto hasta la entrega de los t\u00edtulos, son necesarias diversas actividades, como: el levantamiento topogr\u00e1fico de la zona, la movilizaci\u00f3n y las reuniones con los residentes, la aplicaci\u00f3n del registro socioecon\u00f3mico con la recopilaci\u00f3n de documentaci\u00f3n, la investigaci\u00f3n del terreno y otros estudios y encuestas que deben realizarse en funci\u00f3n de las caracter\u00edsticas de cada zona.<\/p>\n\n\n\n
La documentaci\u00f3n de los residentes recogida por el equipo social permite identificar al propietario, la relaci\u00f3n jur\u00eddica y el tiempo que lleva en posesi\u00f3n de la parcela. Las fases iniciales de profundizaci\u00f3n y an\u00e1lisis jur\u00eddico de los datos sociales obtenidos del registro y de la documentaci\u00f3n recogida permiten al equipo t\u00e9cnico definir las estrategias e instrumentos a aplicar en el registro de la subdivisi\u00f3n del n\u00facleo y la posterior titulaci\u00f3n de las parcelas. <\/p>\n\n\n\n
Adem\u00e1s de las etapas t\u00e9cnicas, el proceso de regularizaci\u00f3n tambi\u00e9n depende de las negociaciones con diversos actores, como los vecinos, el Ayuntamiento, el Registro de la Propiedad y, en algunos casos, los organismos de concesi\u00f3n de licencias y el Ministerio P\u00fablico. Como el plazo de respuesta de estos actores es imponderable, y tambi\u00e9n dependiendo del grado de dificultad para revertir las irregularidades presentes en el barrio, el proceso puede llevar tiempo. <\/p>\n\n\n\n
La construcci\u00f3n de viviendas de protecci\u00f3n oficial, incluso cuando las administraciones p\u00fablicas disponen de suelo, implica el cumplimiento de plazos legales para la licitaci\u00f3n y contrataci\u00f3n de proyectos y obras que suponen un coste considerable para las arcas p\u00fablicas en comparaci\u00f3n con las pol\u00edticas de regularizaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n
De este modo, los gestores dan prioridad a las acciones de regularizaci\u00f3n de tierras porque son una soluci\u00f3n m\u00e1s r\u00e1pida, barata y con beneficios inmediatos para la poblaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n
Ejemplos de efectos beneficiosos:<\/p>\n\n\n\n
La regularizaci\u00f3n tambi\u00e9n es ventajosa para las administraciones. Con las parcelas regularizadas, la autoridad p\u00fablica dispone ahora de m\u00e1s informaci\u00f3n sobre su poblaci\u00f3n para elaborar pol\u00edticas sociales integradoras junto con acciones de regularizaci\u00f3n dirigidas a las necesidades espec\u00edficas de los residentes. Estos datos ayudan a llevar servicios urbanos esenciales a los barrios cuando es necesario. Adem\u00e1s, los residentes de los inmuebles regularizados contribuyen con impuestos y tasas, en un c\u00edrculo virtuoso que favorece a todos.<\/p>\n\n\n\n
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Como consultora de gesti\u00f3n social, Diagonal tambi\u00e9n trabaja con las autoridades p\u00fablicas en proyectos de regularizaci\u00f3n de tierras, como en Pernambuco, que cuenta con un gran n\u00famero de viviendas irregulares. En 2022, el gobierno del estado firm\u00f3 un contrato con Diagonal para la Regularizaci\u00f3n de Tierras de Inter\u00e9s Social - REURB-S de 30.000 viviendas situadas en la regi\u00f3n metropolitana de Recife. Esta obra est\u00e1 en curso y transformar\u00e1 la vida de los residentes de los centros urbanos informales consolidados.<\/p>\n\n\n\n
Desde hace 32 a\u00f1os, Diagonal presta servicios de asesoramiento y ejecuci\u00f3n de actuaciones urban\u00edsticas, medioambientales, jur\u00eddicas y sociales, productos y servicios para la regularizaci\u00f3n de asentamientos precarios, parcelaciones irregulares y urbanizaciones, tanto p\u00fablicas como privadas. Nuestro equipo t\u00e9cnico est\u00e1 a su disposici\u00f3n para apoyar iniciativas bienintencionadas basadas en nuestra experiencia en la regularizaci\u00f3n de terrenos.<\/p>\n\n\n\n